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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  "天價豪宅"沖擊波

  業內人士認為,對於豪宅市場的調控,應註意行政、經濟等手段的綜合運用。首先,在土地供應上要優先確保保障性住房和普通住宅,以大量"平價住宅"的入市穩定市場預期,對沖豪宅的"助漲效應"。其次,對豪宅市場捂盤惜售、哄抬房價、虛假銷售等違規行為,應密切監管、嚴厲查處。再次,借鑒國際市場的經驗,研究適時開征"豪宅稅",調節住宅市場的多元化需求。

  "天價豪宅"誰在追逐?

  2013年,剛需樓盤熱銷,許多豪宅項目也趨於活躍。以上海為例,同策咨詢研究部數據顯示,去年上海單價在每平方米10萬元以上的頂級豪宅成交瞭112套。"湯臣一品"自2005年10月底開盤,8年多來一共售出73套。

  這些豪宅緣何定出"天價"?誰是背後推手?豪宅紮堆湧現,將對樓市帶來怎樣的"沖擊波"?

  "即便考慮到開發周期長、綜合稅費及財務成本高,不少豪宅項目的利潤之高仍然驚人。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。不過,也有業內人士認為,一些市中心的豪宅項目原為多年前的毛地,動遷資金重、開發周期長、不確定因素多,非一般房企所能承受,"高利潤背後也是高風險"。

  "對於普通購房者來說,豪宅項目無論如何降價,也都遠遠超過他們的購買力。但如果天價住宅'遍地開花',就會對購房者心理和整個市場產生巨大沖擊作用。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。

  地段稀缺、建造考究、品質"高貴"等往往是這些天價豪宅的重要賣點。

  "湯臣一品"已非"孤品"。有市場機構統計,2013年以來,北京、上海有成交記錄的單價超過10萬元的商品住宅項目均達到十多個。

  近期,北京、上海等地陸續推出瞭"高價盤"。對此,東部地區有房管部門負責人坦言:"政府收取瞭土地出讓金,卻不讓開發商賣樓,時間長瞭也說不過去。"在"土地財政"之下,高價房的"預售管理"也往往隻是"緩兵之計"。

  天價樓盤往往也是地方部門在調控中緊盯的目標。去年以來,嚴控漲價樓盤房貸信用貸款信用貸款房貸尤其是高價項目入市,成為多個城市樓市調控的重要舉措之一。

 8年多前,每平方米單價超過10萬元的"湯臣一品"入市,令人咋舌。而眼下,一些熱點城市在售的類似"天價豪宅"項目,已有10多個之多。

新莊區土地貸款 天價豪宅紮堆對樓市帶來何種沖擊?

  許多"天價豪宅"的項目利潤同樣驚人。比如,業內人士給"湯臣一品"估算,每平方米的土地成本不超過1萬元,建安成本不超過1萬元,前期加配套不會超過0.2萬元,加上各項稅費,綜合成本應在每平方米三四萬元。"蘇河灣華僑城"項目所在地塊雖為"地王",但與其十多萬元的單價相比,利潤之高也是非同尋常。

  一套單價為10萬元的住房,總價需數千萬元。如此天價,誰在追逐?上述徐匯區豪宅項目銷售負責人介紹,買傢中70%左右是境內人士,約30%是境外人士(含華人移民);買房者中,三四成人選擇全額付款。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,天價豪宅市場活躍,一是富豪階層人數的不斷增多,二是通脹及人民幣升值壓力增大,三是市場對"限購"等措施的效果已逐步消化,四是全球資本對中國內地及部分熱點城市發展前景苑裡鎮土地貸款率利最低銀行看好。

  豪宅市場並非一片紅火。以上海市場為例,近年來銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓;一些郊區的高檔別墅,則不乏情形慘淡者。比如,青浦朱傢角地區目前共有六七個別墅項目,供應量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項目去年就已達到預售條件,但遲遲沒有開盤。"按現在的情形,肯定賣不動"。該房企負責人說。

  "一般說來,調控之下,高檔住宅市場會'冷凍'得更快,恢復得更慢。"嘉華(中國)有限公司副董事谷文勝說。

  記者實地探訪瞭上海徐匯區"黃金地段"一在售房源單價超過10萬元的豪宅項目。售樓人員介紹,公寓所用的鎖具都是意大利進口的,"一把鎖就要一萬多元"。開發企業負責人告訴記者,該項目每平方米裝修成本達到8000元-1萬元。目前該項目物業費就超過每平方米每月14元,是一般住宅項目的四五倍。

  該項目位於中心城區寸土寸金的蘇州河畔,所在地塊於2010年2月出讓,由華僑城集團以70.2億元的天價獲得,樓板價高達每平方米52855元,是顯赫一時的"地王"。業內人士分析,對於近幾年拿地的豪宅,土地成本往往是其成本的大頭,且在總成本中的比重也要高於普通住宅。

  "目前我們公寓價格是每平方米8-20萬元,聯排別墅是10-20萬元/平方米,均價算下來在每平方米15萬元左右。"19日,上海"蘇河灣華僑城"售樓人員對外如此介紹。

  統計數據顯示,去年全國城鎮居民人均可支配收入為2246元。天價豪宅僅僅是一平方米面積,就相當於一個普通城鎮居民四五年的收入總和。

  不可否認,其對樓市的"助漲效應"顯而易見。在統計數據方面,每遇高價住宅項目成批入市,當周、當月的住宅"均價"常會被明顯推高。在市場預期方面,一旦天價地塊、樓盤面市,周邊的房價往往應聲而漲,甚至迅速透支未來漲幅。1月28日,上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價,樓板價達到每平方米47609元,未來的豪宅已是"指日可待"。地王在前,"樓王"可期,春節過後,該地區二手房紛紛"跳價"。

  "天價"背後的"成本秘密"

內容來自sina新聞



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-23/08532618503.shtml
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