任志強2014銷售大豐收 今年四季度房價增幅將回升
中國房地產協會副會長任志強
??新浪樂居訊 2014年四季度，中國房地產行業在930新政之後，迎來多重政策利好的疊加作用，以反轉翹尾的姿態跨入2015。在調控手段由強轉弱的微妙時刻，新政下的中國房地產何去何從成為業界普遍關心的話題。被譽為中國房地產“行業公知”，中國房地產協會副會長任志強對此最有發言權。
??1月8日，在CREDIA2015年度峰會現場，任志強以數據說話，就當下最關心的行業問題談瞭自己的看法。
??在他看來，目前商品房庫存量巨大，行業將會進入1年左右的底部徘徊周期。與此同時，行業景氣度以及房價增幅將緩慢回升，預計在今年四季度回彈。
??宏觀經濟的危險信號
??任志強指出，“我們正處於一個經濟下滑的階段，居民收入是我關心的問題。如果在經濟增長的過程中，居民收入是持續上升的，沒關系。但怕的是在經濟下降的時候，居民收入也在下降。從數據來看，經濟增速與城鎮居民收入增幅均呈下降趨勢，這是一個非常危險的負面信號。”
??對於房地產最關心的投資問題，任志強指出，在投資中，國傢固定資產下降的同時，最重要的是民間固定資產投資也在下降。如果民間固定資產下降的速度大於固定資產的下降速度，這就意味著普遍的財富是對市場沒有信心的，這也是非常危險的信號。
??除此之外，工業增加值也是一個可怕的東西，現在面對的主要問題是，工業增加值在GDP中的比重在下降。從近5年的數據來看，規模以上工業增加值增長由2010年15.7%降至2014年8.3%，相差將近一倍，而且這是一個持續下降的過程。
??正如北京大學教授周其仁所言，如果經濟也像這樣失速持續下降，而不是一個波動的過程，就會比較麻煩。
??“在消費方面，在去年GDP的比重中，消費略有增長，這是一個好事情。”任志強表示，“我們希望未來消費在經濟中可以成為一個主力，美國是占GDP的70%左右。現在看來，我們消費的占比還是比較低的，投資仍是主力。”
??2014是投資生產小年 銷售豐收大年
??在大環境多重因素影響之下，國房景氣指數進入歷史最低點。二順位房屋信貸任何問題免費諮詢
??據任志強回憶，國房景氣指數共經歷三個低潮：第一個低潮是2008年；第二個低潮出現在限購限貸政策之後；第三個低潮是今天，國五條以後出現的。
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??“目前，國房景氣指數大概在94.3%，這是歷史的最低點，比2008年還低。這是大環境給房地產造成的結果。其中，一個重要的低的指標是投資，12月份全國房地產開發投資增速大概10%，年初我們就知道，肯定會降到10%左右，這主要是宏觀政策導致的。”
??他指出，盡管今年沒有出臺任何關於房地產的宏觀政策，但去年國五條等相關限制政策，在後續發揮瞭作用。通常政策出來之後並不是馬上發酵，而是有一段時間。
??一線城市的土地購置出現飛漲，包括北京前兩天出讓土地都是很高的價格，樓面價甚至去到瞭5.8萬/平方米。除瞭一線城市，其他城市的土地購置持續下降。
??2014年全年土地出讓面積不到3.4萬公頃，與往年高峰時4.2萬公頃相比，下降達到20%，這個下降速度還是很大的。台北信貸年息借貸增貸轉貸
??與土地密切相關的是開工，最大的問題是，2014年開工面積是持續下降的。截止至11月，住宅開工面積增幅是-13%，整體的開工面積增幅為-9%。
??投資下降的主要原因是開工下降，2014年是房地產投資生產的小年。
??在銷售方面，去年出現瞭-8%左右的調整。從12月份部分地區和城市來看，銷售仍在持續增長。例如北京，新房的簽售量將近2萬套，與往年同期相比增長100%。
??倘若以此計算，任志強估計，2014年全年的銷售面積會超過12億平方米。從數據來看，2013年13億平方米是高峰，2014年達到12億平方米是歷史第二高峰。所以總體來看，2014年仍然是一個大豐收年。
??“以糧食打比方，今年糧食比去年糧食少瞭一點，但是歷年來的第二高峰，並不是災年，仍然是一個豐收的好年。”任志強如是說。
??1年底部徘徊期 2015年4季度回彈
??退休不久的任大炮曾調侃稱不談房價，但房價話題似乎成瞭他演講中不可缺少的重要內容。此次在CREDIA2015年度峰會現場，任志強針對房價問題進行瞭全面解析。
??他援引數據指出，這幾年的房價增幅出現高點和低點，恰恰與國房景氣指數的高點和低點重合。
??任志強認為，房價變化不是絕對數變化，而是增幅變化。2007年出現第一個高峰，當年11月中央經濟工作會議提出，要進行兩個調控，一是防止投資過熱，二是防止通脹。
??後來，4萬億導致房價在2009年年底、2010年年初出現瞭第二個高峰期，限購限貸政策之後帶來瞭一個低峰，2013年又出現一個高漲，為什麼？“因為前兩年的低潮限制造成瞭生產低落，從土地供應來看，2010年-2012年之間出現瞭一個低生產過程，導致供求關系的惡化，從而出現價格增長。”
??他進一步指出，目前又進入到低峰，從數據上來看，“930政策”之後是房價增幅的最低點，局部城市還在繼續下滑。
??按照易居中國董事長周忻的預計，2015年1、2月份會是所有數據的最低點，然後又將出現高潮。
??“這就有點像2010年的底部徘徊過程，不像2009年直接回彈，而此次底部運行時間大概為1年左右。所以我們預計，今年9月份以後，或者四季度，才會出現回升的狀態，而底部運行的周期是消化庫存的周期。”任志強如此表示。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/10375959145739727979462.shtml
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