新世界中國私有化背後 鄭裕彤賣掉內地一半物業
2016年1月4日，新世界發展（股票代碼：0017）及新世界中國地產(股票：00917)雙雙停牌。市場消息稱，新世界發展正籌劃以70億美元私有化新世界中國。
其實，早在2014年新世界發展建議將新世界中國私有化，彼時由於獨立股東贊成票未過半數而遭擱淺，如今看來該計劃按下重啟鍵。
而就在2015年年最後一個月，鄭裕彤以總價339億元將其內地八城市9個項目先後出售給恒大，總建築面積超過1200萬平方米，幾乎占新世界內地業務的半壁江山。從大手筆出售內地物業到新世界中國再傳私有化，鄭氏傢族歲末年初的系列動作引人關註。
拋內地物業過半數
“這裡是‘暖暖的海口’，以後就是‘爽爽的貴陽’。我們希望能夠把現在這幾個項目做好，這是我們的基本理念。”2015年3月在一場由新世界中國地產主辦的“海口核心濱海生活區升級發展論壇”媒體見面會上、新世界中國地產（華南）區域董事耿樹森激動的說道。彼時的新世界表現出對海口這片熱土信心十足，亦透露出將會加大投入大型綜合項目的建設。然而在不到一年的時間裡，這個項目的命運卻迎來瞭戲劇般的轉折。
僅一個月內這位年過九旬的香港富商鄭裕彤便將旗下9個項目先後打包出售，包括新世界位於武漢、惠州、海口、成都、貴陽6個項目及周大福位於北京、上海、青島3個項目，總金額達339億元。《中國經營報》記者統計，這9個項目共計1200萬平方米，而2015年新世界中國擁有土地儲備2574萬平方米，照此來看出售面積近乎過半。
值得註意的是，兩次收購金額分別為135億元及204億元。與首次收購不同的是，在共計204億元的收購額中，恒大將透過新世界、周大福認購的、無固定到期日永續債支付約100億元，剩下約100億元的收購價款，恒大先期隻需支付其中29億元即隻占總價15%，剩下部分可在兩年內分期支付。
低廉的價格及寬松的條件讓鄭裕彤的這位老朋友許傢印成瞭最合適的“接盤俠”。合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受本報記者采訪時表示，港企開發模式與內地房企不同，內地開發商走快周轉模式，以剛需為主。港企難以擺脫開發周期長、產品跟不上市場需求等短板，在競爭中處於不利地位。“此番交易可以看做是新世界的戰略轉移。”
對此，新世界中國在公告中給出這樣的解釋，出售這些項目標志著新世界發展集團及新世界中國地產集團正減低二線及三線城市及毛利率較低項目的投資，把資源集中在一線和1.5線城市及發展中型物業項目，達至優化項目發展及投資組合策略。
“盡管售價優惠，但由於其拿地時間較長、入手成本較低，出售項目仍取得瞭不錯的收益。而對於收購方，由於收購價較目前市面同類項目的出讓價折讓較大，付款條件也相當有利，未來溢利空間同樣巨大。”龍斌說道。
值得註意的是，就在新世界大規模出售囊中資產不到一個月，新中再提私有化，這個塵封瞭兩年的話題被再次放上臺面，其中的邏輯不禁讓外界浮想聯翩。
私有化按下重啟鍵
2016年1月6日，新世界發展聯合新世界中國地產發公告稱，新世界發展全資附屬公司匯豐代表要約人有意作出一項自願有條件現金要約，以收購新世界中國所有要約股份。
其中，股份要約部分的每股作價為7.8港元，而購股權要約則要根據新世界中國購股權行使價而定，購股權要約價介乎每份新世界中國地產購股權2.38港元至5.35港元之間。
截至1月4日，新世界中國共有已發行股份86.94億股，其中59.77億股由新世界發展持有。此外，新世界中國仍有售出的尚未行使購股權3388.5萬股，該部分購股權行使價格為2.45~5.42港元。
記者查閱聯合公告獲知，如果上述購股權在要約截至前未獲行使及要約獲全面接納，新世界發展要約收購總代價約為213.2億港元。如果上述購股權在要約截至前獲全面行使及股份要約獲全面接納，那麼新世界要約收購總代價約為214.5億港元。
據新世界發展透露，在要約收購完成後，新世界發展擬繼續進行新世界中國地產集團的現有業務，並根據市場情況而定，可能尋求不同機會以進一步發展新世界中國地產集團的現有業務。新世界發展也可能會考慮由房貸信貸民間房屋信貸設定缺錢急用哪裡借錢新世界中國地產以發債或股本融資的方式為其進一步發展提供資金的需要。
對此，房地產金融資深評論員黃立沖在回應記者采訪時表示，新世界中國作為上市公司，在國內從事房地產開發需要承受較高的稅務壓力，這對其稅務籌劃非常不利。私有化後對存量的稅務壓力和未來的稅務籌劃都有很大空間。
“相比之下，新世界發展有著非常低廉的融資渠道，新世界中國已經失去融資價值，沒有必要保留兩個平臺。”黃立沖亦表示，提出私有化還有部分原因是認為上市平臺價值被低估，對股價和公司現有價值表現不滿意。
事實上，早在2014年新世界發展就曾提出要以每股6.8港元私有化新世界中國，同時宣佈以3供1形式，集資約140億港元。彼時公司透露，若私有化不成功，資金將用於發展新世界中心及增加土地儲備等。
然而，由於當時“人頭票”不足，反對私有化方案的新世界中國獨立股東數目達458名，而贊成的獨立股東數目為223名，導致私有化計劃失敗。
不足兩年時間，新世界發展便卷土重來。聯合公告指出，如果在4個月內收到不少於90%的要約股份，以及不少於90%無利害關系的新世界中國股份的有效接納，新世界中國的私有化將宣告成功，並從港交所退市。
德銀發表報告指出，今次以現金要約方式提出，需要持股市值超過90%的股東接納要約，可提高交易成功機會。
另外，新世界發展沒有明確表明不提升收購價，而這次計劃亦沒有進行供股。花旗在研報中表示，新計劃是以收購方式進行，而非協議安排方式，故不再受“數人頭”的關卡所限制。
二度啟動私有化，鄭裕彤立場似乎更加堅定。房地產與金融資深評論人黃立沖亦表示，此次私有化采用收購要約方式，成功率較高。
撤資或規避風險？
從出售內地資產到重啟私有化，這傢發展瞭46年的品牌房企儼然隻是一個縮影。從2015年下半年開始，就有瑞安、新鴻基、華人置業、中渝等港企紛紛拋售旗下物業，出售資產超過百億元。
就以新世界中國來看，這兩年在內地的發展狀況並不理想。據2015年年報顯示，新世界中國擁有土地儲備2574萬平方米，分佈於內地24個地區共30個項目，總資產1340億港元。2015財年合約物業銷售額為154.26億元，物業銷售經營溢利為29.36億港元，較2014財年同比下跌41.3%。
另據2014/2015年中期業績報告顯示，新世界中國錄得公司股權持有人應占溢利15.15億港元，同比下跌55%；物業銷售額約為67.86億元，溢利為12.97億港元，同比下跌58%；錄得整體入賬物業銷售量為49.8萬平方米，同比下跌35.4%。
2014/2015年中期業績發佈之際，新世界中國主席鄭傢純表示，中國房地產市場進入白銀時代，內地經濟發展步入新常態，房地產中長期仍可持續健康穩定發展。
即便在這樣的語境之下，國內房地產市場已不如想象中樂觀。據高力國際研究報告顯示，2015年中國住宅房地產市場分化愈漸清晰。一線城市持續維持對特定投資活動的限制，其他城市則刺激銷售以解決高庫存水平問題。
“從長遠來看，港企還會繼續持有一線城市物業，也不排除購入一線城市核心地塊，而二三四線城市物業將會逐步收縮。”高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋表示。
回望2000年，港企大舉進入內地市場發展，因為擁有豐厚的經濟實力，頗受地方政府青睞。通過低廉的價格大規模拿地，恰逢國內市場上漲最快的時期，坐享土地升值所帶來的紅利。
但在接下來十年中局勢發生瞭轉變，自2014年以來，我國房地產開發投資增速就一路下滑。據國傢統計局數據顯示，2015年前11月，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10月份回落0.7個百分點。主要由於商品房前期庫存基數較大，特別是三、四線城市去庫存化壓力較大，在一定程度上影響瞭房地產開發企業的投資意願。
雖然不斷出臺系列政策刺激樓市，但從現實來看，國民對於房地產投資的熱情逐漸減弱。合富輝煌（中國）市場研究總監馮佩雲認為：“開發成本越來越高，利潤越來越低，導致內地地產投資回報率下滑。慣於資本操作的港企大多會根據當地的經濟環境做出最快速的應對策略。反過來說，港企在大陸撤資也是國內房地產市場利潤萎縮的信號。”
由於內地和香港的房地產處在不同的發展階段，在內地崇尚快速擴張的背景下，進入內地的港商卻顯得較為保守。知名房地產專傢韓信貸台南左鎮信貸世同對本報記者表示：“新世界這類老牌港企，在幾十年的發展中已經非常完善，也有著對市場極強的應變能力。港企對於經濟形勢高度敏感，在國內經濟不容樂觀的情況下選擇撤離，似在規避風險。”
新聞來源http://money.163.com/16/0109/04/BCS30B0100253B0H.html
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